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나만의 공간을 직접 설계하고 짓는다는 계획은 누구에게나 가슴 설레는 일이다. 평소 꿈꿔왔던 집의 형태를 머릿속으로 그려보고 땅을 고르며 보내는 시간은 무척 즐겁다.
하지만 막상 구체적인 계획을 세우고 실행에 옮기려 하면 행정적인 절차라는 큰 벽에 부딪히기 마련이다.
건물을 올리는 행위는 개인의 사유 재산권 행사임과 동시에 안전과 도시 질서를 지키는 공적인 영역이기도 하다. 때문에 관할 지자체에서는 건물의 규모와 목적에 따라 정해진 절차를 밟도록 규정하고 있다.
이때 가장 먼저 마주하는 행정 절차가 바로 건축신고와 건축허가이다. 많은 사람이 이 두 가지 개념을 헷갈려 하지만 막상 내용을 뜯어보면 기준이 명확하게 나뉘어 있다.
집을 짓기 전 이 개념을 제대로 파악하지 못하면 불필요한 행정적 낭비를 겪거나 계획에 차질이 생길 수 있다. 집을 짓기 전 반드시 마주해야 할 이 두 절차의 차이를 명확히 아는 것이 안전한 건축의 첫 단추를 끼우는 길이다.
■ 건축신고와 건축허가의 기준 파악
건물을 지을 때 가장 먼저 확인해야 하는 기준은 건물의 규모이다.
보통 건물의 크기가 작고 비교적 간단한 구조라면 건축신고 대상이 된다. 반대로 일정 규모를 넘어서는 일반적인 건축물은 대부분 건축허가를 받아야 한다.
법에서는 연면적의 합계를 기준으로 이 둘을 구분한다. 예를 들어 바닥면적의 합계가 아주 작은 소규모 증축이나 농촌 지역의 작은 창고 같은 경우는 절차가 간소한 편이다.
하지만 도심지에서 새로 집을 짓거나 일정 면적 이상의 큰 건물을 세울 때는 이야기가 달라진다.
건축신고는 상대적으로 절차가 간단하지만 건축허가는 구조와 소방 등 여러 관계 부처의 검토를 거쳐야 하기에 까다로운 과정을 필요로 한다.
건물을 지으려는 땅의 위치와 용도 또한 중요하다. 같은 크기의 건물이라도 땅이 속한 지역에 따라 적용되는 법이 다를 수 있다. 따라서 건축신고와 건축허가 중 어디에 해당하는지 미리 알아보는 것이 시작점이다.
■ 소규모 건축물에 적합한 : 건축신고
건축신고는 비교적 작은 규모의 건축 행위를 할 때 진행한다. 연면적 100㎡ 이하의 신축 건물이나 농림지역에서 연면적 200㎡ 미만인 건축물을 지을 때 주로 해당한다. 또한 건물의 높이를 삼 미터 이하로 올리는 간단한 증축도 신고 대상에 포함된다.
이 제도의 가장 큰 장점은 절차가 간소하다는 점이다.
설계 도서를 제출하고 행정청에서 요건을 검토한 뒤 문제가 없다면 비교적 빠르게 진행된다.
건축사 설계를 거치지 않고 직접 작성한 도면으로도 가능한 경우가 많아 비용과 시간을 아낄 수 있다. 복잡한 관계 부처의 협의가 크게 필요하지 않기에 소규모 주택이나 작은 창고를 지으려는 분들에게는 훨씬 효율적인 방식이다.
다만 규모가 커지면 신고만으로는 부족하므로 항상 면적 기준을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
건축법령상 아래에 해당하면 건축허가 없이 신고만으로 진행할 수 있다.
(참조 : 건축법 제 14조(건축신고), 건축법 시행령 제 11조(건축신고))
- 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축, 개축, 재축
- 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만인 건축물 (지구단위계획구역 제외)
- 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만인 건축물의 대수선, 주요구조부 해체가 없는 대수선
- 연면적 합계 100㎡ 이하인 건축물
- 높이 3m 이하 범위에서 증축하는 건축물
- 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물 중 조례로 정하는 건축물
- 공업지역, 제2종 지구단위계획구역, 산업단지 내 2층 이하이면서 연면적 합계 500㎡ 이하인 공장
- 농업·수산업 경영을 위한 연면적 200㎡ 이하 창고, 400㎡ 이하 축사·작물재배사 등
■ 일반적 건축물에 필요한 : 건축허가
건축신고 대상 규모를 넘어가는 대부분의 일반적인 건축물은 모두 건축허가 대상이다.
예를 들어 연면적 200㎡미터 이상이거나 3층 이상의 건물을 지을 때는 반드시 이 과정을 거쳐야 한다. 단순히 크기뿐만 아니라 도시 계획이나 주변 지역에 미치는 영향이 큰 경우에도 허가 절차가 필수적이다.
이 과정은 건축법은 물론이고 구조와 소방 그리고 상수도와 환경 등 여러 관계 부처의 엄격한 협의를 거쳐야 한다.
건축사가 설계한 도면이 있어야 하며 구조 안전이나 주차장 확보 등 법적 요건을 모두 충족해야 한다. 준비해야 할 서류도 많고 검토해야 할 항목도 다양하기 때문에 처리 기간이 훨씬 길어질 수밖에 없다.
따라서 집을 짓기 전 전문가와 함께 꼼꼼하게 계획을 세워 서류를 준비하는 태도가 필요하다.
■ 그 외 건축신고와 건축허가의 차이 (착공 시, 감리)
▶ 공사 시작 전 지켜야 할 시간 규정(착공 시)
건물을 짓기로 마음먹었다면 착공 기한을 잘 살펴야 한다. 건축신고를 마친 경우에는 신고 후 1년 이내에 공사를 시작해야 한다. 기간 안에 공사를 시작하지 않으면 신고의 효력이 사라질 수 있다.
반면 건축허가를 받은 경우는 기간이 조금 더 여유롭다. 허가를 받은 날로부터 2년(공장 신설은 3년) 이내에 공사를 시작하면 된다.
이 기간은 단순히 공사를 시작하는 시점만을 의미하는 것이 아니라 건축주가 계획한 일정이 차질 없이 진행될 수 있도록 돕는 최소한의 안전장치이다.
만약 부득이한 사정으로 공사가 늦어질 것 같다면 미리 지자체에 문의하여 기간을 연장하거나 상황을 점검해야 한다.
건축신고와 건축허가 모두 공사 시작 기한을 놓치면 처음부터 다시 절차를 밟아야 하는 번거로움이 생길 수 있으므로 일정을 철저히 관리한다.
▶ 설계와 감리의 필수 여부
건축신고는 요건을 갖추면 건축사 없이 본인이 직접 도면을 그리는 것도 가능하다. 그리고 별도의 감리 건축사 없이, 해당 지자체 담당 공무원이 서류를 검토하고 건축 전반에 대한 책임을 지는 구조이다.
하지만 실무적으로는 안전성과 행정적인 편의를 고려하여 전문가의 도움을 받는 경우가 많다. 감리 비용을 절감할 수 있는 장점은 있지만 안전을 담보로 하는 과정이므로 신중하게 판단해야 한다.
건축허가를 진행할 때는 전문가의 역할이 필수적이다. 즉 설계자와는 별도로 감리자가 시공 전 과정을 점검하는 구조이다. 반드시 건축사를 통해 도면을 작성하고 설계해야 하며 공사 과정에서는 전문가가 건축 감리를 맡아야 한다.이는 건물의 안전을 확보하기 위한 의무 사항이다.
■ 마무리
건축물을 짓는 것은 사람의 삶을 담는 그릇을 만드는 귀한 작업이다.
건축신고와 건축허가의 차이를 명확히 인지하고 자신의 계획에 맞는 올바른 절차를 선택한다면 공사를 한층 수월하게 진행할 수 있다.
소중한 공간을 안전하고 합리적으로 완성하기 위해 사전에 관련 규정을 살피고 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.
본 글은 건축법에 대한 이해를 돕기 위한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이 아닙니다. 건축법 및 관련 시행령·조례는 개정될 수 있으므로, 실제 인허가 진행 시에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 법령을 확인하시고 관할 지자체 및 건축사와 상담하시기 바랍니다.